Dans le cadre d’un contrat de bail, un propriétaire s’engage à louer son logement au locataire qui, en contrepartie, doit s’acquitter de son loyer à la date convenue. Malheureusement, les bailleurs doivent parfois faire face à des mauvais payeurs. Alors, que faire en cas de loyer impayé ? Réponses dans cet article.
Plan de l'article
Loyer impayé : engager une discussion amiable avec votre locataire
Contactez votre locataire afin de lui rappeler ses obligations et de tenter de comprendre les raisons de son impayé de loyer. Peut-être a-t-il tout simplement oublié.
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Si votre locataire connaît de graves difficultés financières, il est préférable de le diriger vers les services sociaux communaux ou vers le Fonds de Solidarité Logement. Une aide pourra lui être proposée afin de remplir ses obligations locatives.
Lors de cette discussion amiable, vous pouvez par exemple lui proposer d’étaler le remboursement de ses dettes ou de convenir d’une autre date pour le paiement de son loyer. Dans tous les cas, conservez un ton ferme mais respectueux afin d’éviter d’aggraver la situation.
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Si la discussion est rompue, vous pouvez lui adresser un courrier de mise en demeure indiquant le montant des loyers impayés et un délai pour effectuer le paiement. L’envoi d’un commandement de payer via un huissier de justice est également une solution amiable efficace la plupart du temps.
Obtenir le recouvrement de ses loyers
L’appel aux tiers
Avant toute action judiciaire, il convient de tenter de récupérer vos loyers auprès des tiers engagés dans le cadre du contrat de location. Vous pouvez ainsi :
- actionner la caution de votre locataire ;
- Faire appel à Action Logement en cas de souscription à la garantie Visale ;
- Demander une indemnisation à votre assurance Garantie Loyers Impayés ;
- Déposer une demande d’intervention auprès de la Caisse des Allocations Familiales si votre créance représente au moins deux fois le montant du loyer hors charge.
Faire appel à la justice
Les bailleurs peuvent utiliser plusieurs formes de procédures afin de recouvrer leurs loyers impayés.
Si votre créance locative est inférieure à 5 000 euros, vous pouvez opter pour une procédure pour loyer impayé simplifiée, prise en charge par un huissier de justice. Ce dernier communique au locataire un courrier lui indiquant les sommes à régler. Le débiteur a un mois pour signer le formulaire d’acceptation. Sur cette base, l’huissier peut émettre un titre exécutoire équivalent à un jugement.
L’injonction de payer est également une procédure à envisager en cas de loyer impayé. Il s’agit d’une ordonnance non contradictoire émise par un juge du tribunal judiciaire. Elle permet au propriétaire de demander la mise en œuvre de mesures conservatoires telles que la saisie des biens du locataire ou d’une partie de son salaire.
Si vous le souhaitez, vous pouvez agir directement devant le tribunal judiciaire dans le cadre d’une action au fond. Cette fois-ci l’audience est contradictoire. Le juge entendra donc les arguments des deux parties avant de rendre son jugement. Si votre créance est inférieure à 5 001 euros, vous devez adresser une requête au juge des contentieux de la protection après avoir tenté de résoudre à l’amiable votre litige. Si les dettes du locataire sont supérieures à 5 000 euros, il est indispensable d’assigner le locataire par voie d’huissier devant le tribunal judiciaire. Dans ce cas de figure, aucune démarche préalable n’est nécessaire.
Expulser son locataire mauvais payeur
En parallèle du recouvrement de vos loyers impayés, vous pouvez demander à la justice l’expulsion de votre locataire.
Si votre bail prévoit une clause résolutoire, contactez un huissier de justice. Suite à un commandement de payer de sa part, votre locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer sa dette. À défaut, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire qui constatera la résiliation du contrat de location et ordonnera l’expulsion du locataire.
Si aucune clause de ce type est prévue dans le contrat de bail, vous devez saisir le tribunal judiciaire. Après avoir analysé les arguments des parties, ce dernier décidera ou non de l’expulsion de votre locataire.
Dans les deux cas, le jugement doit être exécuté par un huissier de justice. Les bailleurs ne peuvent en aucun cas expulser eux-même leur locataire. Il est également interdit de changer les serrures du logement.
Cette procédure d’expulsion peut prendre plusieurs années et implique des frais importants pour le bailleur. Par ailleurs, elle ne pourra pas être mise en œuvre pendant la trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars. Pour éviter cette situation, mieux vaut donc souscrire à une assurance Garantie Loyers Impayés.
