Estimation d’un bien immobilier : focus sur la surface habitable et la surface privative

Lors de l’estimation d’un bien immobilier, plusieurs critères sont pris en compte pour déterminer sa valeur. Parmi ces critères, les notions de surface habitable et de surface privative sont essentielles. En effet, elles permettent de mieux appréhender le potentiel d’un logement et peuvent influencer son prix de vente ou de location. Dans cet article, nous vous proposons de faire un zoom sur ces deux concepts clés de l’immobilier.

La surface habitable : définition et calcul

La surface habitable est une notion importante dans l’estimation d’un bien immobilier, car définira la valeur du bien en fonction du prix au m2 de l’immobilier dans votre lieu de résidence. Elle est définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme étant la ‘surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres’.

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Les éléments pris en compte dans le calcul de la surface habitable

Pour calculer la surface habitable d’un logement, il faut prendre en compte l’ensemble des pièces principales (salon, salle à manger, chambres) et des pièces de service (cuisine, salle de bains, WC). Les espaces de circulation (couloirs, halls) et les dégagements sont également inclus. En revanche, les espaces suivants ne sont pas intégrés dans la surface habitable :

  • Les combles non aménagés ou non aménageables
  • Les caves, sous-sols et garages
  • Les terrasses, balcons et loggias
  • Les pièces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre

Comment mesurer la surface habitable ?

Pour mesurer la surface habitable d’un bien immobilier, il convient de suivre la méthode décrite par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cette méthode consiste à mesurer au sol la distance entre les murs ou cloisons de chaque pièce, puis à déduire les surfaces occupées par les éléments mentionnés précédemment (murs, cloisons, marches, etc.). Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour réaliser ce calcul, afin d’éviter toute erreur.

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La surface privative : définition et utilité

Contrairement à la surface habitable, la notion de surface privative concerne principalement les biens immobiliers en copropriété. Elle représente la partie du bien qui est réservée à l’usage exclusif de son propriétaire, et se compose de deux éléments :

  • La surface habitable du logement
  • Les surfaces annexes (caves, garages, terrasses, etc.)

Ainsi, la surface privative englobe la surface habitable tout en prenant également en compte les espaces qui ne sont pas habitables mais qui apportent une valeur ajoutée au bien. Elle est essentielle pour déterminer la part de chaque copropriétaire dans les charges communes et pour calculer le montant des travaux en copropriété.

Le calcul de la surface privative

La surface privative d’un logement en copropriété se calcule en additionnant la surface habitable et les surfaces annexes. Pour déterminer la surface habitable, il faut suivre la méthode décrite précédemment (article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation). Quant aux surfaces annexes, elles doivent être mesurées selon les règles propres à chaque espace :

  • Pour les caves, sous-sols et garages : mesure au sol de la distance entre les murs ou cloisons
  • Pour les terrasses, balcons et loggias : mesure de la superficie réelle, sans déduction des éventuelles parties occupées par des éléments fixes (garde-corps, etc.)

Il est important de rappeler que le calcul de la surface privative doit être réalisé avec précision, car il a des conséquences sur le montant des charges et des travaux en copropriété.