Bien qu’il ne prenne en compte qu’un peu plus de 1% des transactions en France, le Viager est une meilleure alternative pour investir dans ce domaine en ce moment. Pour se lancer dans ce marché en pleine croissance, il est important de prendre en compte quelques paramètres. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour céder en viager un immobilier de luxe.
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Quel est le principe de base ?
Il est en effet question de l’achat d’un bien immobilier sur la base d’un versement de rente dénommée « rente viagère ». Cette dernière doit être versée au vendeur jusqu’à son décès. Ce principe est différent du fait de régler la valeur du bien ou de rembourser un prêt immobilier en toute intégralité. Le viager est distingué en deux formes, à savoir : le viager libre et le viager occupé.
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Pourquoi acheter et vendre en viager ?
L’achat en viager donne la possibilité d’enchérir sur un bien à un prix qui ne dépasse pas parfois la valeur réelle du bien immobilier. Il peut arriver que l’achat nécessite un coût non négligeable que prévu.
C’est notamment le cas lorsque le vendeur a un âge qui dépasse nettement l’espérance de vie moyenne. C’est là, toute la particularité du viager, mais aussi son risque apparent. L’acheteur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation au cours d’une transaction en viager occupé.
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Concernant la vente en viager, il faut dire que cette dernière est intéressante si les revenus d’un couple de retraités propriétaires ou d’une personne âgée sont insuffisants pour couvrir tous leurs besoins.il s’agit d’une transaction qui est exclusivement appropriée aux propriétaires n’ayant pas d’héritiers qui seront capables de reprendre le logement en question.
Comment calculer un viager ?
Le calcul d’un viager se penche sur trois éléments distincts à l’instar de :
- La valeur du bien immobilier vendu;
- L’âge du vendeur ;
- Le bouquet qui sera versé par l’acquéreur.
Concernant le bouquet, il désigne le montant versé par l’acheteur lors de la vente. Il est défini entre l’acheteur et le vendeur, et constitue en moyenne 30% du prix du bien immobilier. Le reste du solde représente la rente viagère.
Les tables de mortalité axées sur l’espérance de vie moyenne permettent de calculer la rente viagère. Elles servent d’ailleurs de base à ce calcul et permettent d’estimer la durée du versement de la rente viagère. Pour le cas d’un « viager occupé », l’acquéreur pourra déduire aisément une indemnité de la rente du reste à payer. Bien entendu, c’est l’indemnité d’occupation qui est équivalente au loyer du locataire qui occupe l’appartement ou la maison.
La somme d’une rente viagère varie en fonction de la valeur du bien vendu suite à la déduction du bouquet, du choix du viager (libre ou occupé), mais aussi de la durée de vie qui est estimée par le vendeur.
L’acheteur devra verser la rente viagère au vendeur ad vitam. Pour un viager occupé, l’acheteur pourra occuper les lieux au décès du vendeur. Ce dernier cède son bien en continuant de l’occuper. Dans ce cadre, il percevra une rente viagère à vie.
