Avant d’investir dans l’immobilier, il est indispensable de s’assurer du rendement du bien. En effet, il s’agit d’un indicateur à analyser de très près, car il influence la rentabilité globale du bien. Que veut dire rendement locatif ? Comment calculer les différents types de rendement locatif ? On vous dit tout dans cet article.
Plan de l'article
Rendement d’un bien locatif : de quoi s’agit-il ?
On n’investit pas dans l’immobilier sur un coup de tête. Il faut y trouver un intérêt et avoir une idée de la valeur que peut rapporter un bien. Le rendement locatif est tout simplement cet indicateur qui représente le rapport entre les revenus locatifs générés par le bien loué et le prix d’achat de ce dernier. Il s’exprime toujours en pourcentage.
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Contrairement à la rentabilité qui se fait pendant toute la durée d’exploitation du bien, et même après la vente, le rendement locatif se calcule par an. Encore que, cet indicateur de performance ne tient compte que des revenus issus de la mise en location.
Comment calculer le rendement d’un investissement locatif ?
Il n’existe pas un seul type de rendement locatif. Selon les données utilisées, on distingue le rendement locatif net, le rendement locatif brut et le rendement locatif net-net.
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Le rendement brut d’un bien immobilier
Le rendement brut d’un investissement locatif est le plus simple à calculer. On utilise juste le prix d’achat dans l’opération et on ne s’intéresse pas aux autres charges locatives comme la fiscalité. C’est donc un rendement assez incomplet.
Cependant, pour ce calcul, il faut d’abord additionner l’ensemble des loyers mensuels pour obtenir le loyer annuel généré par le bien. Ensuite, il faut estimer le prix de revient complet de celui-ci. Attention donc à ne pas utiliser uniquement le prix de cession du bien. Vous devez y ajouter les frais de notaire, ceux d’agence et les frais bancaires.
Rendement brut = loyer annuel/prix de revient du bien X 100
Le rendement net d’un bien immobilier
Faisant intervenir un peu plus de variables, le rendement locatif net fournit des résultats plus réels. Contrairement au rendement brut de l’investissement locatif, celui-ci tient compte de toutes les charges liées à la mise en location du logement.
On peut citer comme charges, les dépenses inhérentes aux travaux d’entretien, la taxe foncière, les frais de gestion locative pour une agence. En plus de ces dépenses, il y a les frais d’assurance pour les cas d’impayés. Ici, interviennent les charges liées au crédit immobilier.
Le rendement locatif net = montant du loyer annuel/ (prix de revient + charges et dépenses de location) X 100.
Le rendement net-net d’un bien immobilier
Encore inférieur au rendement immobilier net, le rendement locatif net-net donne plus de précision sur ce que génère un investissement. À ce niveau, la fiscalité intervient.
En plus de toutes les autres charges et dépenses prises en compte dans le rendement net, on ajoute ici les prélèvements sociaux et l’impôt sur les revenus fonciers.
À ce niveau, il faut rappeler que le système d’imposition est variable selon le régime choisi par l’investisseur. Encore que tous les bailleurs n’ont pas les mêmes avantages selon les systèmes de défiscalisation.
N’oubliez pas que l’investissement en loi Pinel ou en Denormandie n’offre pas les mêmes bénéfices aux investisseurs.
Le rendement d’un investissement locatif est variable
Malgré tous ces calculs, on ne peut se prononcer avec justesse sur la rentabilité évidente d’un bien immobilier mis en location. Il y a plusieurs autres paramètres qui peuvent influencer les chiffres.
Selon le type de bien et sa position géographique, la vacance locative peut être plus ou moins longue. Aussi, la fiscalité ou le système de défiscalisation sont des facteurs qui peuvent changer la donne. Pour être réaliste, essayez donc de prévoir une période de vacance locative.
De même, choisissez bien la nature du bien immobilier pour être sûr de ne pas rester sans locataire assez longtemps. Il faut noter que la surface du bien est un paramètre qui détermine le rendement et influence la rentabilité.
