Beaucoup d’entre vous m’ont demandé un article sur l’échec de cette première opération.
Il est vrai que le commerce des marchandises fascine beaucoup de gens. Sur Internet, il n’y a pas beaucoup de ressources à ce sujet. Donc je vais essayer de démocratiser cette profession.
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Jetons les bases.
Investisseurs dans l’immobilier, nous avons 2 options :
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Par exemple, investir dans un immeuble d’investissement, le louer, le gérer et percevoir des loyers au fil du temps. C’est la bonne stratégie paternelle que je pose depuis 15 ans. Une alternative est d’acheter de l’immobilier, la valeur (ou non !) et le revendre avec une valeur ajoutée, une « marge » dans le jargon des marchands de marchandises.
Certains effectuent ces opérations de rachatplus-value en tant que particuliers en s’appuyant sur leur résidence principale. Le grand avantage est l’exemption de la . Le risque est de multiplier ce type d’opération.
Si les autorités fiscales peuvent prouver la purement spéculative la nature de votre opération, vous risquez une réorganisation, une requalification en tant que marchand de marchandises. Expliquez à un agent fiscal pourquoi vous déménager tous les quatre mois lorsque votre structure professionnelle ou familiale ne change pas… Ce type de requalification est toujours désagréable. Vous devez alors payer des impôts très lourds que vous n’avez pas fournis.
J’ ai donc choisi le parcours professionnel et je me suis officiellement lancé en tant que marchand de marchandises .
Pour cela, j’ai créé une structure dédiée : un SASU. Ne me demandez pas pourquoi, je viens de constater que la plupart des marchands que je fréquente sont dans SAS ou SASU. Pas besoin de retourner le cerveau pendant 2 mois pour trouver le statut idéal, ce sera pour moi le SASU et le lieu d’action !
😉 Dans un esprit de sympathie et de générosité, mon notaire m’a gracieusement écrit la rédaction des statuts et s’est occupé de l’inscription au Greffe.
Je suis resté à mes frais la publication obligatoire dans un journal d’annonces légales (environ 180€ mémoire).
Contrairement à un investissement locatif, lorsque vous commencez comme marchand de marchandises, il est très difficile (voire impossible) d’obtenir un financement bancaire. Bien que rémunératrice, cette profession peut être très risquée. Beaucoup « s’est écrasé » et se sont retrouvés ruinés par une opération dangereuse. Les banques sont maintenant très curieuses de financer ce type d’opération.
actifs locatifsDonc mon idée de départ était pour moi lancer sans banques. Je ne ferais que de petites transactions avec mes propres fonds, avec une petite enveloppe de démarrage et sans me mettre en danger. L’objectif est de multiplier les petites opérations « autofinancées » et ainsi faire de ma « boule de neige », une expression chère à Warren Buffet. Donc, l’an dernier, j’ai revendu certains de mes et, si possible, ceux sur lesquels j’avais déjà généreusement amortis des prêts bancaires.
Je suis donc là après un passage forcé à travers la case fiscale avec un petit salaire pour commencer mon activité en tant que ` marchand de marchandises. Ma stratégie sera de s’attaquer aux opérations négligées par des marchands expérimentés.
En effet, il n’est pas nécessaire d’aller se battre avec les cadors confirmés de la profession.
Alors je quitte les grandes villes, terre de chasse préférée de mes nouveaux « confrères ». Je vais ramasser les canards boiteux et très négociables dans les petites villes (c’est ma marque ;)) Je m’intéresse très rapidement à un complexe immobilier composé de 3 petites maisons de ville et d’un local commercial situé en zone rurale à 1h30 de Bordeaux. En étudiant plus avant le marché et en essayant de revendre des lots au niveau de la vente au détail (tire-out sans en posséder !), je me rends compte très rapidement que la marge sera certainement ridicule par rapport au risque encouru. Je me désengage donc à contrecœur de ce projet.
Ma responsabilité en tant qu’entrepreneur est de générer du chiffre d’affaires, pas de stress. Donc, parfois, vous devez savoir comment reculer pour mieux sauter.
Quelques semaines plus tard, il y a le occasion qui va me lancer dans cette nouvelle profession. Un client investisseur dans la construction d’investissements, et ami, aussi maintenant un marchand de bien m’offre une « association » sur un projet. L’intérêt serait de diluer les risques de 2 et aussi de peser assez lourd pour faire l’opération sans les banques.
Je suis donc ici devant un lot de 2 petites maisons de ville et un immeuble de 3 appartements occupés ainsi qu’un atelier de deuxième ligne. Nous sommes 1h15 de Bordeaux dans un village rural qui a été gravement endommagé économiquement.
Maison 1
maison 2 à rénover 🙂
Le bâtiment du rapport
l’atelier (un endroit superbe)
La vendeuse a des ennuis. Il vient d’hériter d’un parc de 300 appartements, tous dans un état d’entretien catastrophique. Son père, le plus grand propriétaire de la ville, avait la réputation de marchand endormi. Tout le parc a été loué en nu et sans travail régulier. La fiscalité était devenue confiscatoire.
La vendeuse se trouve donc dans l’urgence absolue de revendre des lots uniquement pour payer l’impôt de l’année précédente sur ses revenus fonciers. La situation vous fait vraiment réfléchir. Demandez-vous quel genre de patrimoine vous voulez transmettre à vos enfants et oublier les châteaux de cartes… Personne ne veut racheter ses bâtiments, qui sont concentrés dans des problèmes de paiements impayés, insalubres et autres compromettant.
Personne sauf nous ! Nous faisons une offre très agressive sur le lot décrit ci-dessus. Le refus est immédiat, nous devons faire un effort. Un argument de choc sécurise la vendeuse soutenue par l’administration fiscale : notre offre sera désormais sans conditions de prêt suspensives. Nous rencontrons un accord de 105 000€ pour les 2 maisons et le bâtiment d’investissement ! Le vendeuse face à un gros problème de trésorerie ne peut même pas faire avancer les diagnostics obligatoires. Nous les prendrons à nos frais (2 022€ de toute façon mais à prendre ou à partir).
Nous signons un compromis. En tant que marchand de marchandises, nous bénéficions de droits de transfert réduits à 0,715 % du prix au lieu de 5,09 % à 5,81 % selon le ministère pour un particulier. La condition est une obligation de revente dans un délai maximal de 4 ans. C’est là que la magie fonctionne : Dans la semaine qui suit ce compromis, je trouve un investisseur prêt à acheter seulement le lot de 2 maisons pour… 96.000€ ! Il fait aussi une très bonne affaire. Une maison est louée 457€ et l’autre sera louée après des travaux d’environ 6000€ (création d’une chambre supplémentaire dans le grenier) 480€. Nous aurions pu les vendre entre 10 et 20 % plus cher, mais nous risquons une éventuelle action d’annulation pour préjudice. Pour ceux qui ne savent pas ce qu’est la lésion, il est encore tellement de s’abonner à la newsletter pour le savoir via ce lien.
Notre notaire nous permet de signer un compromis avec notre acheteur alors que nous sommes en compromis nous-mêmes !
2 raisons : Nous sommes professionnels et le premier compromis est sans conditions de prêt suspensives. Ces ventes en cascade peuvent sembler surprenantes, mais certains notaires les acceptent. Maël mon « partenaire » sur l’opération suggère que nous essayons encore de lever des fonds auprès des banques. L’idée est de garder notre argent frais si une autre occasion se présente.
Petite parenthèse : Notre « association » est en réalité une indivision. Nos 2 sociétés respectives acquièrent l’ensemble de l’immobilier en indivis à 50/50. C’est un peu borderline et notre comptable nous a même déconseillé. En théorie, nous aurions dû créer une structure de type SNC juste pour faire l’opération. Nous allons sauver cette structure supplémentaire, à nos propres risques.
On peut convaincre une banque de nous financer. Le poids et relationnel de Mael, qui a déjà plusieurs opérations réussies, a fait son impact. C’est la force d’une association. De mon propre chef, je voudrais n’ont jamais été en mesure de se faire financer.
Nous contribuerons donc à hauteur de 28 000 euros et la banque nous accordera un prêt (un découvert autorisé en fait) de 85 000 euros sur un maximum de 24 mois. Nous sommes loin du financement de 110 % accordé sur l’investissement locatif. Je vais vous donner le contact d’un super courtier d’investissement ici.
Le coût pour nous d’un tel financement :
Des frais d’études de 1 000€. Notre interlocuteur est allé physiquement visiter les bâtiments financés pour voir si elle faisait une boulette ou ne pas nous suivre 🙂 Un intérêt débiteur de 3 % par an une commission d’engagement de 1 % sur le montant de l’autorisation de découvert. La banque exigera également que nous soyons une caution personnelle.
Le coût financier est donc nettement plus élevé que les prêts amortissables classiques accordés aux investisseurs. À ce niveau, l’objectif est seulement de nous faire financer afin de ne pas se moquer des conditions financières. Quelques points de taux d’intérêt ne changeront pas grand-chose à la fin. Nous accepterons donc toutes les conditions proposées par la banque. J’ai trouvé la relation et le montage du dossier beaucoup plus simple et plus rapide. Pas d’attente sans fin édition des offres de prêt, période de réflexion, etc. Nous sommes parmi les pros. C’est efficace, pragmatique et gagnant-gagnant.
Nous devenons donc propriétaires de l’ensemble le 4 mai et réitérons l’acte authentique de revente des 2 maisons le… 16 mai ! Nous n’avons possédé ces maisons que pendant 12 jours ! Je me suis mis au défi de signer le lendemain, mais les problèmes de calendrier match entre les parties n’ont pas rendu possible 🙂
La vente des 2 maisons nous permet de rembourser immédiatement le prêt et nous sommes propriétaire d’un immeuble de 3 appartements T2 de 50m2 un superbe atelier pour… 17.000€ tous frais inclus ! Nous sentons le début d’une opération juteuse, même très juteuse…
Notre stratégie initiale sur cette transaction a été la revente de gros et de détail. L’un des principes les plus simples du commerce depuis des siècles. Pour augmenter notre marge, logiquement, nous aurions dû revendre les maisons dans le commerce de détail plutôt que par lots de 2.
De même, pour le reste du bâtiment, afin de maximiser le profit, il aurait été sage de revendre les appartements et l’atelier en tant qu’unité. La procédure est assez simple. Un arpenteur doit être utilisé, qui après l’étude des surfaces et l’élaboration des plans intérieurs produira une description de la division. Le notaire pourra alors rédiger un règlement de copropriété qui permettra la vente au détail des lots.
Encore une fois, c’est la vitesse de déblocage qui aura priorité. Le temps, c’est de l’argent. Avec Mael, nous décidons de tout vendre d’un bloc pour gagner du temps. Je préfère faire moins de place et rester concentré sur le développement de ProjectLocatif, un projet très ambitieux d’un réseau national de consultants en investissement locatif.
Au départ, nous avons également dû « retirer » les locataires mal payants avant de revendre le bâtiment. L’objectif était clairement d’acheter des problèmes, de résoudre des problèmes et de revendre une solution. Nos plans originaux n’ont pas fonctionné. I rapidement épuisé moi-même en essayant diverses méthodes pour obtenir les bugs loin… les mauvais payeurs pardon !
Ni la négociation à l’amiable (avec la proposition d’argent sonnant et trébuchant en cas de départ) ni l’intimidation n’ont fonctionné. J’avais quelques méthodes limites en tête, mais mon bon père de famille responsable a pris le relais. Nous avons donc décidé de charger un huissier de justice d’engager une procédure d’expulsion conformément aux règles de l’art.
Très rapidement et puisque ProjectLocatif nécessite maintenant toute mon énergie mentale, nous décidons de vendre le bâtiment. Pour embellir légèrement la mariée, il est essentiel de désencombrer l’atelier où l’équivalent de 3 dumpers a été empilé (1.500€ facturés par une entreprise spécialisée).
Après une vente sur Leboncoin et 5 visites, nous arrêtons les négociations à 100 500 euros avec un investisseur qui fera ses affaires personnelles de la procédure d’expulsion en cours. Le grand avantage aussi pour nous est qu’il signe sans conditions de prêt suspensives.
Je suis convaincu que notre acheteur a également fait une bonne affaire. De notre côté, le dédouanement de ma première opération en tant que marchand de marchandises est particulièrement juteux.
Notre marge brute se démarque précisément à 83.828€, soit en pourcentage plus de 74% générée en moins de 5 mois. Ma part s’élève donc à 41 914€. Avec cet argent, je ne serai pas en mesure de remplacer mon vieux paysage (je plaisante, je l’ai déjà remplacé en fait ;). Vous avez oublié que nous vivons dans le plus beau pays du monde.
Je vais donc commencer par payer l’impôt sur les sociétés sur le bénéfice de l’opération étant le taux réduit de 15% jusqu’à 38,120€.
Avec ce qui restera plusieurs options :
— Payez-moi des dividendes et donc participer à nouveau à l’effort national et laisser 30% des sommes versées (heureusement, la « taxe forfaitaire » limite l’impôt !) — Les payer sous forme de salaire et essentiellement les laisser sous forme de cotisations sociales près de la moitié des salaires versés. — Laissez l’argent dans le SASU et réinvestissez-le dans un avenir opération pour faire grandir ma boule de neige.
Je pense à cette troisième option…
Eh bien, maintenant entre nous, je voulais essentiellement faire ce genre d’opération pour gagner des profits, certainement, mais pour créer de la valeur. Faire quelques travaux, nettoyer un bâtiment, recouper… Là, je n’ai rien fait dans ce sens et c’est la seule chose qui m’a laissé une drôle d’impression pendant le déballage. Pas conforme à mes valeurs, même si tout le monde est gagnant dans cette histoire.
Et puis, Elodie m’a fait remarquer à juste titre que j’avais déjà créé assez de valeur comme ça ces dernières années 😉
Alors rendez-vous pour la prochaine opération que j’espère aussirentable !
Calcul ou estimation des frais de notaire : voilà comment je me suis débrouillé !
Je n’y avais pas du tout pensé au début, mais les frais de notaire sont un vrai casse tête et ce n’est pas un sujet qui m’intéresse ! Mais heureusement, j’ai vu comment les calculer sur ce site et je me rends compte que finalement, c’est assez simple en vérité. Pour être tout à fait honnête, je ne m’étais même pas rendu compte que pour calculer mes frais de notaire, j’avais déjà besoin de préciser si j’ai un terrain, du neuf, ou de l’ancien. Cela peut vous paraître assez logique mais cela ne l’était pas pour moi jusqu’à ces derniers mois ! Ensuite, il suffit de préciser son département et enfin le montant, parce qu’il faut bien parler de chiffres après tout ! En quelques clics, je me suis rendu compte que les frais de vente de ma dernière acquisition immobilière étaient énormes et je ne m’y attendais vraiment pas. A côté des formalités administratives qui représentaient tout de même une petite somme pour ma part, cela m’a permis de me rendre compte de l’importance de bien choisir son notaire, et je ne me ferais pas avoir une seconde fois !
