Combien puis je emprunter pour achat immobilier

Les banques accordent volontiers un prêt pour l’investissement locatif, souvent même sans apport personnel. Le ratio de la dette future ne devrait pas dépasser 33%, mais toutes les marques n’utilisent pas la même méthode de calcul . En amende ou amortissable, variable ou fixe, voici comment emprunter à la location.

Comment les banques voient l’investissement locatif

Le prêt pour l’investissement locatif est un prêt classique, avec cette différence que vous accumulerez 2 crédits . Vous devrez être en mesure de rembourser celui de votre résidence principale, ainsi que celui de cette nouvelle propriété.

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Le conseiller client en charge de votre dossier se concentrera ensuite sur votre capacité de remboursement . Et c’est là que la particularité du crédit pour l’investissement locatif entre en jeu.

Parce que si votre taux d’endettement est particulièrement important, son calcul sera différent en fonction de la politique interne de la banque. Une banque ne vous prêtera que si votre taux d’endettement futur ne dépasse pas 33 % de votre revenu net après impôt . Et pour déterminer ce pourcentage, ils peuvent utiliser 2 méthodes :

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  • Compensation des revenus.
  • Non-compensation du revenu.

Calcul du ratio d’endettement pour un prêt immobilier locatif

1- Prise en compte des loyers nets des charges

Une banque ne prend en compte que 70% du loyer que vous espérez percevoir, c’est ce qu’elle appelle le « revenu locatif net ». À son avis, cette marge de sécurité représente les frais de copropriété, les frais d’exploitation et l’impôt foncier.

Comparaison des paiements mensuels

5 000€ sur 4 ans10 000€ sur 5 ans20 000€ sur 7 ans Banque Casino127 €/mois182 €/mois287 €/mois (VN) Voir Cetelem117 €/mois 182 €/mois278 €/moisVoir Cofidis127 €/mois 191 €/mois287 €/moisVoir Yelloan115 €/mois186 €/mois287 €/moisVoir Cofinoga117 €/mois 182 €/mois278 €/moisVoir Comparaison des paiements mensuels en €/mois pour un prêt personnel de 5000€ sur 4 ans, 10 000€ sur 5 ans et 20 000€ sur 7 ans. Assurance emprunteur non incluse. Pour Banque Casino, les paiements mensuels sur 84 mois correspondent à un prêt pour véhicule neuf. Important : ces résultats ont été obtenus le 09 juillet 2020 avec les tarifs indiqués par notre partenaire AWIN, et sur le site de Yelloan. Les résultats ont été arrondis au chiffre suivant. Vous pouvez obtenir différents paiements mensuels à partir de votre propre simulation.

  • Savez-vous que l’on peut diminuer vos mensualités ?*
    • Oui, fr allongeant la durée de remboursements
    • Oui, en regroupant toutes les dettes
  • Vous payez trop de crédit ?

  • C’ est vrai, mais si vous pouvez garder le même durée
  • Nous regroupons toutes vos dettes ensemble, et nous , c’est mieux. négocions un taux plus intéressant
  • Cela fonctionne autant pour propriétaires comme pour les . locataires
  • .

  • Oui, cela vous permet de négocier un meilleur taux.
  • Et cela fonctionne autant pour les propriétaires que pour les locataires .
  • C’ est encore mieux si vous pouvez garder la même durée , c’est mieux.

Exemple : Si vous envisagez de percevoir 500€ de loyer mensuel, le prêteur considérera que vous ne collecterez que 350€ (500€ * 70% = 350€).

À ce stade, il est important de se rappeler que le banquier connaît les prix du loyer pour le type de logement que vous recherchez. Montrez-leur que vous connaissez aussi le marché, et faites un calcul de la rentabilité de votre investissement locatif, en tenant compte du loyer moyen actuel.

Si vous envisagez d’acheter l’ancien, consultez les chiffres de l’Observatoire Clameur. Si vous avez l’intention d’acheter de nouveaux produits pour des remises d’impôt Pinel, consultez les limites de loyer légales.

2 : Calcul du ratio d’endettement futur

Si votre banque pratique la compensation du revenu , elle effectuera le calcul suivant :

Montant de vos paiements mensuels (montant des paiements mensuels futurs — revenu locatif net) /votre revenu

Les mathématiques auront compris qu’avec ce calcul, la banque considère que les loyers perçus réduisent directement l’effort mensuel. Cette méthode est à l’avantage de l’emprunteur .

Si votre banque pratique la non-compensation du revenu, elle :

( Vos paiements mensuels courants paiements mensuels de financement locatif)/(revenu locatif net revenu imposable)

Dans ce calcul, la banque prend en compte le montant des frais dans l’effort mensuel de l’emprunteur. Cette méthode est au détriment de l’emprunteur, voir les exemples ci-dessous.

Exemple de calcul d’un prêt pour un investissement locatif

Pour illustrer le calcul du ratio d’endettement d’un prêt d’investissement locatif, prenons un exemple en utilisant les deux méthodes.

M. et Mme Pierre reçoivent 4500 euros de revenus, ont actuellement des paiements mensuels de 1000 euros et envisagent d’acheter un studio qu’ils loueront pour 300 euros . Les versements mensuels du prêt immobilier requis seront 600€ .

Avec la méthode de compensation des revenus, leur ratio d’endettement sera de 31% (€1000 (€600 — €210) /€4500 = 0.308, ou 31%). Ça suffit, M. et Mme Pierre peuvent emprunter.

Avec la méthode de non-compensation , leur ratio d’endettement sera de 34 % ((1000 € 600 €)/(210 € 4500 €) = 0,339, soit 34 %). C’est trop, M. et Mme Pierre ne pourront pas emprunter.

Cet exemple montre qu’il sera plus facile d’obtenir un prêt pour l’investissement locatif, en se tournant vers une banque qui pratique la compensation du revenu. Comment je le sais ? C’est très simple : celui qui refuse de vous prêter est le mauvais, tout ce que vous avez à faire est de changer la banque.

Questions à poser avant d’emprunter

Prêt en amende ou amortissable ?

Le financement immobilier locatif peut se faire au moyen d’un prêt à amende ou d’un prêt amortissable. L’avantage de la méthode in fine est que les paiements mensuels sont faibles, souvent compensés par le loyer. Ainsi, l’investisseur peut ne pas avoir un sou à ajouter chaque mois. L’inconvénient est que le prêt en amende est coûteux en intérêts et qu’une contribution substantielle est nécessaire.

Si vous n’êtes pas lié par un impératif de stratégie d’actif, vous pouvez choisir un prêt amortissable. Cela vous coûtera moins cher sur toute la durée et les loyers compenseront au moins la moitié des paiements mensuels.

Avec ou sans arrangements fiscaux ?

Investir dans l’immobilier locatif peut vous aider à réduire vos impôts. L’appareil le plus approprié pour le grand public est la loi Pinel . Ses avantages sont nombreux : possibilité de louer à des ascendants ou descendants, rabais fiscal jusqu’à 63 000€ en 12 ans, offre abondante sur le marché, etc.

Cependant, cette offre concerne principalement les logements neufs , qui peuvent être 40 % plus chers que les logements anciens. En outre, l’afflux de demandes d’investissements immobiliers dans le droit Pinel a conduit à une hausse des prix dans les récentes années. Heureusement, il y a un défilé : acheter des offres promotionnelles ou des appartements invendus.

Pour info : Parfois, le ratio des coûts, des dépenses et des dégrèvements fiscaux d’une location d’investissement est si bien équilibré que le propriétaire finit par payer seulement le capital de sa poche.

Taux fixe ou variable ?

remboursement d’un investissement immobilier à taux variable n’a de sens que lorsque le coût du crédit est élevé. En février 2020, les banques ont prêté une moyenne de 1,08% sur 20 ans Le (source : Observatoire CSA/Crédit Housing). Le taux variable n’est donc pas attrayant pour le moment, plutôt lorsque le crédit est cher ou lorsque le profil de l’emprunteur n’est pas bon.

Mais surtout, avec un taux fixe, les paiements mensuels sont également fixes, tandis que le loyer peut augmenter. Ainsi, l’effort mensuel des investisseurs diminue avec le temps.

Pour info : au deuxième trimestre 2020, les loyers pourront augmenter de 0,92 % (chiffres de l’INSEE).

Avec ou sans entrée ?

La plupart des prêts immobiliers pour investissement locatif sont accordés sans contribution personnelle. Les investisseurs candidats ont souvent la liberté d’injecter des économies dans leur projet ou de les conserver sur l’assurance-vie :

  • Combien mon capital gagnera-t-il si je le laisse dans une banque  ?
  • Combien serai-je si je l’investis dans un projet immobilier ?

Lorsque le taux hypothécaire est inférieur au taux de rendement d’une assurance-vie, il peut être préférable de conserver la cotisation personnelle d’une assurance-vie.

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